Имущественный налоговый вычет 2026: при покупке квартиры, ипотека, супруги

Автор: Хомяков Александр Владимирович, адвокат, председатель коллегии. Реестр адвокатов г. Москвы, № 77/9119.
Проверено и обновлено: 10 сентября 2026.

Кратко: Имущественный вычет — это 260 000 ₽ за покупку квартиры и до 390 000 ₽ по ипотечным процентам. Разбираем лимиты, распределение между супругами и порядок подачи документов в 2026 году.

Имущественный налоговый вычет — это возврат до 650 000 ₽ из бюджета при покупке жилья и оплате ипотечных процентов. Получают его только официально работающие резиденты РФ, и право возникает один раз в жизни. Регулирует — статья 220 НК РФ. В 2026 году действуют два независимых лимита: 2 млн ₽ за саму покупку и 3 млн ₽ за проценты ипотеки.

Главный смысл вычета — государство возвращает уплаченный за вас НДФЛ. То есть «13% от стоимости квартиры» — это не выплата за факт покупки, а возврат собственного налога. Если за все рабочие годы вы заплатили 200 000 ₽ НДФЛ — больше этой суммы вычет вам не принесёт, пока не доработаете остаток.

За что положен имущественный вычет

Статья 220 НК закрывает шесть ситуаций с жильём:

• Покупка готовой квартиры, дома, комнаты, доли в них.
• Покупка земельного участка под ИЖС (или с готовым домом).
• Строительство дома своими силами или подрядчиком.
• Уплата процентов по целевому кредиту/ипотеке на жильё.
• Рефинансирование ипотеки (проценты по новому кредиту тоже идут в вычет).
• Отделка квартиры в новостройке — если в ДДУ указано «без отделки».

За дачу с категорией «садоводство» вычет не дадут — нужен статус «жилой дом». За апартаменты — тоже нет, юридически это нежилое помещение. Парковочное место и кладовка в новостройке вычет не уменьшают, даже если куплены в одном ДДУ — это отдельные объекты недвижимости.

Лимиты 2026: 2 млн и 3 млн

Основной вычет за покупку — с суммы до 2 000 000 ₽. Купили квартиру за 4 млн — вычет посчитают с 2 млн, возврат 260 000 ₽. Купили студию за 1,8 млн — вычет с 1,8 млн (234 000 ₽), а остаток 200 тысяч лимита можно использовать при покупке следующего жилья.

С 2014 года остаток лимита переносится — это критично для тех, кто купил небольшую квартиру и потом доплачивает. До 2014-го вычет «прикреплялся» к первой сделке полностью и неиспользованная часть сгорала.

Вычет по ипотечным процентам

Считается отдельно и от другого имущества. Здесь два важных правила: лимит 3 млн ₽ действует только с 2014 года (раньше — без лимита), и применяется он только к одному объекту в жизни. Если по первой квартире вы выбрали 1,5 млн по процентам — остаток 1,5 млн перенести на вторую ипотеку нельзя.

В сумму процентов идут только фактически уплаченные платежи. Банк выдаст справку по форме приложения к НК — там разделено: «основной долг», «проценты». Учитываются только проценты.

Как считается вычет супругам

Приобретённая в браке недвижимость по умолчанию совместная (ст. 33 СК РФ). Поэтому каждый супруг применяет свой лимит независимо, даже если в свидетельстве о собственности указан только один.

Купили квартиру за 5 млн в браке. Муж и жена могут разделить вычет в любой пропорции — например, 50/50. Каждый получит по 2 млн вычета и вернёт 260 000 ₽. Итого семья получит 520 000 ₽. Распределение оформляют заявлением — подают вместе с первой декларацией.

Если квартира дешевле 4 млн

Тут пропорция важна. Купили за 3 млн — общая база. Можно распределить: муж берёт 2 млн (полный лимит, 260 000 ₽), жена — оставшийся 1 млн (130 000 ₽). У жены 1 млн лимита останется на будущую покупку.

Либо 50/50: каждому по 1,5 млн (по 195 000 ₽). У каждого останется 500 тысяч лимита для следующих сделок.

Распределение процентов по ипотеке

С 2014 года проценты тоже распределяются между супругами. Можно менять пропорцию каждый год — это удобно, если один супруг временно не работает или его доход ниже. Заявление о распределении пишут каждый год при подаче декларации.

Кому имущественный вычет НЕ положен

Закон закрывает пять ситуаций:

1. Покупка у близких родственников: родители, дети, супруг, братья/сёстры, дедушки/бабушки (ст. 105.1 НК). Тёща, шурин, дядя — не родственники в этом смысле, по сделкам с ними вычет дают.
2. Покупка за счёт работодателя, государства или иных лиц — целиком. Маткапитал нельзя включать в вычет, но 13% с собственных денег вернут.
3. Покупка у работодателя, если он выдал беспроцентную ссуду — частично.
4. Право собственности до 1 января 2014 года на отдельный объект — старые правила (без переноса остатка).
5. Использование вычета ранее в полном объёме до 2014 года — повторно не дадут.

Военная ипотека: вычет дают только с суммы личного взноса военнослужащего, а не на средства Минобороны.

Как подавать документы

Три варианта:

1. Упрощённый порядок (с 2022 года)

Если квартира куплена в банке-партнёре ФНС, налоговая сама формирует предзаполненное заявление и присылает уведомление в личный кабинет. Видите — соглашаетесь — деньги через 30 дней. Декларацию подавать не нужно.

2. Декларация 3-НДФЛ

Если в системе сделки нет (купили на вторичке у физлица, частный риелтор) — подаёте декларацию через ЛК на nalog.gov.ru. Срок — после окончания года, в котором право на вычет возникло.

Документы:

• ДКП или ДДУ + акт приёма-передачи (для новостройки).
• Выписка из ЕГРН (для вторички), для новостройки достаточно акта.
• Платёжные документы: расписка от продавца или банковские выписки.
• Кредитный договор и справка о фактически уплаченных процентах (для ипотеки).
• Свидетельство о браке + заявление о распределении (для супругов).

3. Через работодателя

Можно начать получать прибавку к зарплате уже в год покупки. В ЛК ФНС подаёте заявление о подтверждении права, через 30 дней инспекция направляет уведомление работодателю, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ. Подробнее общая механика — в материале «Налоговый вычет в РФ 2026».

Сроки и куда приходят деньги

Камеральная проверка декларации — до 3 месяцев, плюс 30 дней на перечисление. По упрощённому порядку — до 30 дней суммарно. Деньги приходят на тот счёт, который указали в декларации/заявлении. Менять реквизиты можно через ЛК ФНС.

За какие годы можно вернуть: за 3 предыдущих. В 2026 — за 2023, 2024, 2025. Если право на вычет возникло раньше (купили квартиру в 2020-м) — можно подать сразу за 2023–2025, по 3 декларации.

Частые ошибки и спорные ситуации

1. ДКП без указания суммы оплаты. Налоговая откажет без подтверждения фактической оплаты. Просите расписку или указывайте сумму в ДКП.
2. Покупка у родителя жены. Свекровь и тёща — не близкие родственники для НК. Сделка проходит, вычет дают. Часто путают.
3. Долёвка с несовершеннолетним. С 2014 года родители получают вычет с долей детей, остаток лимита у ребёнка сохраняется до его совершеннолетия.
4. Военная ипотека. Часто пытаются заявить на всю сумму квартиры. Вычет — только с того, что заплатили из своего кармана сверх госвзносов.
5. Договор уступки. При покупке в новостройке по уступке вычет идёт с фактических затрат — той суммы, которую заплатили цеденту, а не с цены ДДУ.

FAQ: имущественный вычет 2026

Связанные материалы

Изучить смежные темы: все виды налоговых вычетов, пошаговая инструкция по вычету за квартиру, рефинансирование ипотеки, ипотечные каникулы 2026.

Вывод

Имущественный вычет — самый «сытный» из всех. Семейная пара с ипотекой за 7–8 млн возвращает миллион с лишним за несколько лет. Главное — правильно распределить вычет между супругами на старте, не путать категории родственников и собирать платёжные документы. Помните: остаток основного вычета переносится на следующие сделки, остаток по процентам — нет. Поэтому ипотечный вычет «вынимайте» по максимуму на текущей квартире.

Автор материала

Хомяков Александр Владимирович

Председатель коллегии адвокатов · все адвокаты →